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4억에 송파 40평대 전세사는 60대 “집주인이 입주” 살집 고민
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부산 아파트 분양권부터 팔아라…매각 대금은 증여를
작성자 서지명 작성일 2020.07.22 조회수 59
연령별
40대
순재산별
기타
월소득별
500~1000만원
직업별
회사원
Q 경기도 하남시에 거주하는 최모(47)씨. 대기업에 다니며, 외벌이하고 있다. 전업주부인 부인과 고등학생인 외동 아들이 있다.
 

1가구 3주택 40대 회사원
부동산 정리, 절세방법은

하남시에 내 집 마련에 성공한 뒤 부동산에 관심이 커졌다. 이후 비조정대상지역을 중심으로 발품을 팔아 투자에 나섰는데, 경기도 파주 운정신도시와 부산에 분양권을 사둔 것이 본의 아니게 1가구 3주택이 됐다.
 
최근 들어 정부의 부동산 정책이 다주택자를 겨냥하다 보니 세금 때문에 걱정이 크다. 부동산을 정리하려고 하는데, 어떻게 하면 절세하면서 수익을 거둘 수 있을지 궁금하다. 외벌이 가정으로 은퇴가 얼마 남지 않아 노후자금에 대한 준비도 필요해 상담을 요청했다.
 
최씨는 자산의 90% 이상이 부동산에 편중됐다. 대출이 거의 없고 안정된 월 소득이 나오고 있어 다행이지만 퇴직, 질병, 자녀 결혼 등에 대비해 부동산을 현금성 자산으로 조정하는 리모델링이 필요한 시점이다. 일단 보유한 부산 분양권을 먼저 매도하길 권한다. 외벌이 가정인 만큼 배우자의 국민연금 임의가입으로 노후에 대비하자.
 
재산리모델링 7/21

재산리모델링 7/21



◆부산 분양권 먼저 처분해야 절세=최씨는 하남시에 내 집 마련에 성공했고 가격도 많이 올랐다. 양도세 중과를 피하기 위해 비조정지역인 파주운정신도시와 부산 북항 재개발 호재가 있는 주상복합아파트 분양권을 매입했는데 분양가 대비 프리미엄이 붙었다. 현재 부산은 조정대상지역이 아니므로, 부산 소재 아파트 분양권을 가장 먼저 처분할 것을 권한다. 분양권을 2년 보유 후 양도하는 경우 양도소득세는 9000여만원으로 예상된다. 부산 분양권 매각자금 중 일부를 자녀에게 증여하는 것도 검토할 만 하다. 증여 한도는 배우자는 6억원, 성인자녀 5000만원, 미성년자녀 2000만원이다. 금융소득 종합과세를 절세할 수 있다.
 
◆부인, 국민연금 임의가입=보험은 종신보험 특약 보장기간이 80세로 한정돼 있다는 점이 아쉽다. 특약을 통해 보장기간을 종신으로 전환할 수 있다. 이에는 두 가지 방법이 있다. 기존 계약을 유지하고 추가 보장만큼을 보험료로 부담해 증액하는 방법과 기존의 사망보장이 있는 종신보험을 감액해 완납한 뒤 추가적인 보장을 설계하는 방법이다. 후자가 보험료를 절약할 수 있어 보다 효율적이다.
 
임의가입제도를 활용해 아내도 국민연금에 가입하길 추천한다. 배우자가 지금 가입하면 만 65세 이후부터 수령할 수 있다. 임의 가입자는 소득이 없기 때문에 자신이 납부할 보험료를 자신이 스스로 결정할 수 있다. 보험료 하한선은 월 9만원, 상한선은 월 45만2700원이다. 참고로 매월 20만원 이상 10년간 불입하면 만 65세 이후 매월 35만원 이상 받을 수 있다.
 
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이태훈, 노철오, 이항영, 정성안(왼쪽부터).

이태훈, 노철오, 이항영, 정성안(왼쪽부터).

◆  재무설계 도움말=이태훈 하나은행 Club1 PB센터 부장, 노철오 은퇴부동산연구소 소장, 이항영 선경세무법인 대표 세무사, 정성안 오렌지라이프생명보험 MEGA지점 부지점장
 
◆  후원=미래에셋대우·하나은행
서지명 기자 seo.jimyeong@joongang.co.kr
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