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4억에 송파 40평대 전세사는 60대 “집주인이 입주” 살집 고민
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3주택 40대 노후준비…2채는 주택연금·부분증여, 1채 매각
작성자 서지명 작성일 2020.06.02 조회수 99
연령별
40대
순재산별
10억~15억
월소득별
500~1000만원
직업별
회사원
경기도 구리시에 사는 40대 중반의 회사원 조 모씨. 부인과 맞벌이를 하며 초등학생 자녀 1명을 키우고 있다. 부부 합산 소득은 월 800만원.
 

보유자산 10억원 맞벌이 회사원
목돈생기면 연금저축펀드 투자를

보유 자산은 아파트 3채를 포함해 17억원가량 된다. 아파트 3채는 경기도 구리에 2채, 강원도 원주에 1채다. 구리의 아파트 2채 중 1채는 거주하고 있고, 1채는 전세를 주었다. 전세를 준 아파트는 오는 2023년 하반기 8호선 개통예정역 인근에 있다. 호재가 없진 않지만 역 개통 이후에도 보유하는 게 맞는지 고민이다.
 
강원도 원주의 아파트는 투자용으로 샀는데, 세금 등을 고려하니 잘한 선택인지 모르겠다. 부부 모두 5~10년 이내에 은퇴하고 월 소득 300만원이 나오는 구조를 만들려고 한다. 보유 자산을 어떻게 리모델링하는 것이 좋을지 조언을 구했다.
 
조씨네는 3주택자다. 정부의 다주택자 중과세 정책에 따라 앞으로 상당한 세부담을 져야 할 것으로 보인다. 게다가 아파트 매입 때 빌린 은행대출금에 대한 원리금 상환이 매달 400만원이다. 이참에 거주 주택을 제외한 나머지는 정리하는 것이 바람직하다. 우선 원주의 전세 아파트는 팔아 은행 대출금부터 갚자. 또 전세를 준 구리 아파트의 경우 시세전망이 괜찮으니 보유하되 어린 자녀에게 순차적으로 부분 증여하는 방법을 추천한다. 거주 중인 구리 아파트는 은퇴 후 주택연금에 가입하면 원하는 노후생활비 300만원을 충당할 수 있을 것으로 보인다.
 
반퇴시대 재산리모델링 6/2

반퇴시대 재산리모델링 6/2

◆전세 놓은 구리아파트는 ‘부분 증여’를=조씨가 구리에 보유하고 있는 아파트는 73㎡형과 106㎡형으로 1995년 입주해 26년이 지났다. 인근에 8호선 연장 별내선역이 2023년 하반기 개통될 예정이어서 서울 접근성이 개선될 것으로 보인다. 거주 아파트는 은퇴 후 주택연금을 활용해 은퇴자금으로 쓸 수 있다. 다주택자는 보유주택 합산 가격이 9억원 이하면 만 55세 이후 가입 자격이 생긴다. 시세 6억원 기준 월 80만원 수준의 연금 수령이 가능할 것으로 보인다.
 
전세를 준 구리 아파트는 자녀에게 ‘부분증여’하는 것이 좋겠다. 자녀는 현재 2009년생으로 11세 미성년자이므로 증여세 공제한도는 한도는 10년 내 2000만원이다. 10년 후 성년이 된 후에는 새로 5000만원 공제를 받으면서 증여가 가능해진다. 다만 소득이 없는 미성년자이므로 내야 할 세금이 있다면 세금 부분도 증여한 것으로 보아 추가 증여세 부담이 있다. 현 시세 2억5000만원인 원주 아파트는 2억4600만원에 분양받아 전세금 1억원에 임대 중인데, 투자 가치가 크지 않으므로 거주할 생각이 없다면 매각을 권한다.
 
◆연금저축펀드로 이전=대출금 정리 후 생긴 여윳돈 중 50만원은 개인종합자산관리계좌(ISA)로 옮기도록 하자. 5년 후 원금 기준 3000만원의 목돈이 만들질 것으로 예상되는데, 이는 연금저축계좌로 이전해 만 55세 이후 연금으로 수령할 것을 권한다.
 
부부 모두 세액공제 받는 연금저축에 월 34만원씩 납입하고 있다. 직장에 다니는 동안 꾸준히 납입한 뒤 은퇴로 소득이 중단되는 시점부터 국민연금을 받을 수 있는 65세까지 ‘소득 크레바스’ 기간 동안 연금소득이 나오게 설계하자. 아울러 가입 중인 연금저축보험은 연금저축펀드로 갈아타 좀 더 적극적으로 수익을 추구해 보자.
 
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서원용, 박성만, 최환석, 김정은(왼쪽부터)

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서지명 기자 seo.jimyeong@joongang.co.kr
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